En el momento de tomar una decisión de inversión, el inversor tiende a tener en consideración la relación entre riesgo y rentabilidad. Popularmente se suele asumir que a mayor riesgo, mayor rentabilidad, e igual al revés: menor riesgo, menor rentabilidad.
Para poder comprender si esta afirmación es cierta, debemos entender cuales son los elementos que definen el riesgo de una inversión y su relación con la rentabilidad.
En primer lugar, entendemos la rentabilidad como los beneficios generados durante un periodo de tiempo. Si una inversión de 100,000€ nos produce 10,000€ de beneficio tras 12 meses, podremos afirmar que la rentabilidad de esa inversión ha sido del 10% anual.
En segundo lugar, entendemos el riesgo como la variabilidad en el cumplimiento de la generación de beneficios previstos. En el caso de que tengamos un inmueble alquilado, el riesgo de esta inversión la relacionaremos con la capacidad de alquilar el inmueble al precio que deseamos, y a su vez la de que el inquilino cumpla con el compromiso de pago.
Nuestra estrategia de inversión asume que no hay una necesaria relación entre la generación de altas rentabilidades, con altos riesgos. A continuación un ejemplo que lo escenifica:
- Hemos adquirido una nave industrial por 1,000,000€ que vamos a alquilar a un nuevo inquilino:
- Si el inquilino es una multinacional con un contrato a 10 años por 60,000€ anuales, podremos asumir que el riesgo de impago es del 0%.
- En el supuesto de alquilar la nave a una PYME, asumiremos un riesgo de impago superior, que cubriremos con garantías adicionales y una renta sensiblemente más alta para compensar.En este caso, vemos claramente como mayor riesgo no comporta una mayor rentabilidad, más bien lo contrario.
- Para mejorar la rentabilidad de esta inversión, tendremos dos opciones:
A) Alquilar el inmueble a un precio superior:
Incrementar la renta de 60,000€ anuales a 80,000€ anuales mejoraría notablemente la rentabilidad. No obstante, dado que hemos hecho un análisis de precios adecuado, al incrementar la renta a 80,000€, pasaríamos a exigir un precio fuera de mercado y conllevaría un riesgo mayor de no encontrar inquilino dispuesto a pagar esta renta.B) Comprar el inmueble a mejor precio:
Si somos capaces de adquirir esta misma nave a un precio menor, automáticamente generaremos un “margen de seguridad”, que garantizará una mayor rentabilidad y la capacidad de digerir otros riesgos que no hayamos contemplado con más holgura.
¿Sabías que…?
El nuestro retorno objetivo en cualquier operación es del 15% con un margen de seguridad adicional del 10%. Esto nos limita la cantidad de inversiones que podemos hacer, pero nos garantiza altas rentabilidades con riesgos bajos.
Así pues, a diferencia de la popular mal entendida relación entre riesgo y rentabilidad, centrarse en analizar el margen de seguridad, que en definitiva significa invertir en activos por debajo de su precio, conllevará necesariamente mejor rentabilidad con menor riesgo.
Si quieres aprender más sobre el margen de seguridad en una inversión, te recomendamos el libro de Seth A. Klarman – Margin of safety.
